В августе средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигла 2 924 евро, что на 12,5% выше прошлогоднего уровня. Однако впервые с конца 2022 года зафиксировано месячное снижение — минус 0,3%. Испанский рынок жилья демонстрирует признаки охлаждения после длительного ралли.
Испанский рынок вторичного жилья впервые за почти четыре года сбавил обороты: в августе 2026-го средняя цена квадрата просела на 0,3% к июлю. До этого — 43 месяца подряд только вверх. И всё это на фоне рекордного годового скачка: плюс 12,5% к прошлому августу. Год назад за эти деньги можно было позволить себе больше.
Согласно данным Fotocasa, в августе 2026 года средняя цена вторичного жилья в Испании достигла 3 166 евро за квадратный метр, что на 15,6% выше уровня прошлого года.
Что поменялось? В Мадриде и Барселоне на рынке стало больше квартир, продавцы чаще идут на уступки. В объявлениях начали мелькать реальные скидки, хотя в годовом разрезе цены всё равно растут двузначными темпами — уже двадцатый месяц подряд.
Картина по регионам пёстрая. Кантабрия — лидер по темпам роста: плюс 17,2% за год. Следом Кастилия-Ла-Манча (16,4%) и Арагон (15,4%). Самое дорогое жильё — на Балеарских островах: 5 595 евро за метр. В Мадриде — 5 059 евро, в Стране Басков — 3 784 евро. Самые низкие цены — в Эстремадуре (1 049 евро), Кастилии-Ла-Манча (1 157 евро) и Кастилии-и-Леон (1 388 евро).
По данным официальной статистики INE, в первом квартале 2026 года цены на жильё в Испании выросли на 12,9% в годовом выражении, а на вторичное жильё — на 13,5%. Это подтверждает, что августовское снижение у Idealista произошло после периода очень сильного официального роста.
Если прикидывать по стране, стандартная квартира на 80 квадратов — это 233 920 евро без налогов, нотариуса и ремонта. На 90 метров — уже 263 160 евро, на 100 — 292 400 евро. Но это только ориентир: всё решает район, состояние дома, этаж, энергоэффективность.
Доступность жилья падает не только из-за цен. Банки ужесточили условия по ипотеке: требуют больший первоначальный взнос, а ежемесячные платежи растут из-за ставок. Для многих семей покупка квартиры становится всё сложнее, особенно в крупных городах и на побережье.
Есть нюанс: индекс Idealista показывает цены, которые хотят получить продавцы, а не суммы реальных сделок. Официальная статистика INE строится на зарегистрированных продажах — цифры могут отличаться. В июле 2026 года Idealista обновила методику: усилили фильтрацию аномалий, пересчитали историю, чтобы сравнивать периоды было честнее.
Похоже, рынок вторички в Испании входит в фазу коррекции после долгого роста. Несмотря на рекордные годовые цифры, первые признаки охлаждения уже на поверхности: продавцы снижают ожидания, покупатели осторожничают. Если так пойдёт дальше, осенью можно ждать новых уступок и более спокойных условий для сделок. Тем, кто собирается покупать, сейчас важно не суетиться и внимательно следить за изменениями: рынок постепенно возвращается к реальности, а перегретые ожидания уступают место прагматике.
