Окупасы в Испании: главный страх покупателя недвижимости

Автор: Ксения Ватник. Источник: / Испания – одна из самых привлекательных стран для тех, кто ищет дом у моря. Однако цивилизованное европейское государство второе десятилетие не может справиться с проблемой самозахвата жилья. Тех, кто это делает, в Испании называют окупасами. Откуда они взялись, кому угрожают и что с ними делать? Обо всём по порядку. 

 

 

Кто такие окупасы: от идеалистов до мошенников

 Самозахват жилья распространился по миру ещё в XX веке под общим названием «сквоттинг». Идеологами его были хиппи, которые выступали за всеобщее равенство, любовь и делёжку имуществом. Они занимали пустующие дома или даже целые кварталы и создавали там свои коммуны, которые со временем превращались в культурные центры (например, район Христиания в Копенгагене). Заметные очаги сквоттинга возникали в Дании, Италии, Великобритании, США и даже России. Часть сквотов со временем узаконили отношения с владельцами недвижимости. У сквоттинга в Испании особая история. Он получил массовое распространение после экономического кризиса 2007–2008 годов, когда многие семьи остались без работы и, как следствие, лишились жилья. 

Митинг в Мадриде, 2013 г. На плакате написано: «Больше никаких выселений»
Некоторые из них от безысходности стали вселяться в пустующие дома. Впоследствии правительство социалистов приняло ряд законов, ограничивающих выселение, особенно в случаях, если у «захватчиков» не было другого жилья, имелись дети и т. д. Это облегчило участь бездомных, но одновременно развязало руки недобросовестным арендаторам и откровенным мошенникам. Они выяснили, что процесс выселения может занимать годы, а за то, чтобы «оккупанты» съехали, многие владельцы готовы хорошо заплатить. 

Какую недвижимость захватывают окупасы: в приоритете «плохие активы»

 Основная зона риска – пустующие помещения. К ним могут относиться и нежилые здания, и заброшенное жильё, и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников. Её в Испании очень много, и это опять-таки следствие кризиса 2007–2008 годов, когда из домов выгоняли неплательщиков по ипотеке. Если окупасы селятся в помещениях такого рода, особых неприятностей они обычно не доставляют, а их поступок в ряде случаев даже можно считать вынужденным и извинительным. 

Пустующие дома в Испании

 Последние официальные данные о количестве пустующих объектов в стране содержатся в переписи населения 2011 года, которую Национальный институт статистики (INE) обнародовал в 2013 году. В то время число пустующих домов в Испании достигло 3,4 млн, или около 14% от всего жилищного фонда страны. Это рекордный для Европы показатель. Кроме того, около 500 тыс. объектов оставались недостроенными – девелоперы были вынуждены бросать проекты, начатые в «тучные годы». Последние семь лет рынок недвижимости Испании восстанавливается: банки уже распродали значительную часть «плохих активов», у недостроев появились новые владельцы, повысился спрос на недвижимость от местных жителей и иностранцев. Тем не менее проблема пустующего жилья всё ещё не решена. Следующая перепись населения пройдёт в 2021 году, результаты опубликуют в 2023-м. 

Хорхе Альварес

член Коллегии адвокатов Мадрида

Подавляющее большинство окупасов заселяются в пустующие дома, которые принадлежат банкам и другим юридическим лицам, например фондам-стервятникам (fondos buitres). Крайне редко происходит захват жилья частных собственников.

Елена Блашенкова

директор по продажам

SelenHome

Как правило, захваты происходят в неблагополучных районах или касаются банковских квартир. В моей практике таких случаев не было, потому что я просто не возьмусь за продажу подозрительного объекта.

Виктория Кутузова

директор по продажам

Sunnier Homes

Я работаю в строительной компании, которая возводит жильё в Аликанте и на побережье Коста-Бланка. Мы используем современные СНИПы, у нас закрытые комплексы с охраной. Результат – туда невозможно проникнуть. Причём обслуживание недвижимости стоит не таких уж больших денег, около €30 в месяц за всё, включая обслуживание бассейна и зелёной зоны. И уровень недвижимости – не люкс, а средний класс.Итак, сквоттеры стараются занимать «плохие активы» – пустующие дома, которые принадлежат юридическим лицам. В этом случае больше шансов, что оккупацию не заметят или не будут слишком спешить с выселением. Но это не значит, что частные собственники в безопасности. Встречаются прецеденты захвата арендных квартир, вторых домов (дач, курортной недвижимости), а иногда и основного жилья владельцев. 

Анна Лепшина

руководитель

«Испания инвест»

Под угрозой находится любое пустующее жильё, и его нужно защищать. В первую очередь я рекомендую не бросать свои квартиры. Лучше всего их сдавать: так они и под присмотром будут, и деньги принесут. Другой вариант – нанять управляющую компанию или договориться с соседями, чтобы они проверяли дом, включали свет, вынимали корреспонденцию из почтового ящика.

Жалобы на захват жилья в Испании

 Хорхе Альварес цитирует статистику МВД Испании: в первом полугодии 2020 года было зафиксировано 7 450 обращений в полицию с жалобами на захват жилья; за тот же период предыдущего года их было на 5% меньше – 7 093. 

Как выселить оккупантов: готовьтесь к защите своих прав

 Неприкосновенность жилья, разумеется, защищается испанскими законами, однако на деле законный путь не только очень долгий, но иногда и безрезультатный. Дело в том, что законы также гарантируют людям право на жилище, и эту норму часто рассматривают как более приоритетную. 

Символ движения окупасов
То есть, если кто-то вселился в вашу единственную квартиру, пока вы были в отпуске, его, скорее всего, «попросят». Но к дополнительному жилью отношение будет иным. Суд часто исходит из того, что владелец недвижимости не бедствует, его ведь не оставили без крыши над головой, у него осталось основное место жительства, а захватчики как раз-таки реализовали своё право на жильё. Поэтому даже за судебное решение в свою пользу придётся побороться. В такой ситуации многие готовы взяться за силовые методы, однако специалисты предупреждают: за попытку отвоевать свою собственность можно самому оказаться в полиции, уже в роли преступника. Такие законы. При столкновении с окупасами собственника часто охватывает справедливое возмущение. Он готов навредить захватчику любым способом. Хотя его чувства понятны, закон запрещает делать многое из того, что может показаться естественным. Речь не только о том, что владелец не имеет права применить физическую силу. Ему также запрещено менять замки, отключать воду и электричество. Испанское законодательство считает человека, который находится в вашей квартире, её временным владельцем и потому защищает его права. Официально разрешено только обращаться в полицию или в суд и готовиться к долгой защите своих прав. 

Законные способы выселения: советы адвоката

 В последние годы законодатели повернулись лицом к проблеме и внесли в законы поправки, облегчающие жизнь законных владельцев. Реальные шансы вернуть себе права на недвижимость появились у физических лиц, в собственности которых находится не более десяти единиц жилья. Хорхе Альварес: «Конституция Испании гарантирует право на неприкосновенность жилища (статья 18) и право на частную собственность (статья 33). Правовая система предоставляет два способа решить проблему. Первый – через уголовно-правовой порядок, в соответствии со статьёй 202 Уголовного кодекса (Allanamiento de morada). В случае захвата недвижимости, которая может быть вашим единственным жильём, постоянным местом жительства или даже вторым местом жительства, преступник может получить наказание до двух лет лишения свободы. Но когда происходит захват пустого жилья, которым вы не пользуетесь, мы говорим о преступлении присвоения (usurpación) домов, о котором говорится в статье 245.2 Уголовного кодекса Испании; за него предусмотрено наказание на срок до шести месяцев. Второй способ – через гражданское судопроизводство. В этом случае основанием для действия будет закон от июня 2018 года (). Статья 250 этого закона после внесённых изменений предусматривает ускоренное выселение (desahucio exprés, desahucio por precario) как способ решения проблемы захвата. Однако следует отметить, что эта норма действует только для физических лиц, а также некоммерческих и общественных организаций, но не для юридических лиц. При подаче иска истец должен доказать, что у него есть законное право на жильё: представить нотариальное удостоверение права собственности, договор аренды или другой законный документ. Очевидно, что судья попросит окупаса доказать своё право на жильё, которое он захватил. Другими словами, процесс ограничивается рассмотрением титулов, представленных сторонами. Если окупас не сможет доказать, что он имеет право на это жильё, суд вынесет решение о его выселении. Предусмотрена быстрая мера пресечения: окупас в течение пяти дней с момента получения уведомления должен доказать наличие законного титула на владение этим жильём (договор аренды, договор купли-продажи и т. д.). В противном случае судья разрешает выселение, согласовывая его дату и время. И кроме того, постановление не может быть обжаловано. Мы считаем более целесообразным гражданское судопроизводство, учитывая, что с поправкой, внесённой в гражданско-процессуальный кодекс LEC в 2018 году, можно выселить незаконного захватчика в короткие сроки. Если мы имеем дело с преступлением, которое было совершено только что, с поличным (in fraganti), тогда дело можно урегулировать путём уголовного судопроизводства, подав жалобу в полицию. В последнее время судьи в качестве меры пресечения предписывают выселение при поддержке полиции, до тех пор пока окупас не подтвердит законность пребывания в этом доме». Однако это относится только к ускоренному выселению, но не к уголовному производству. В этом случае к неспешному суду добавляется ещё и нехватка судебных приставов, которые должны физически заниматься выселением. 

Оккупированное здание в Мадриде, сейчас здесь независимый культурный центр

Выселение без судов: как собственники избавляются от оккупантов

 Анна Лепшина: «Решение вопроса через суд не стало быстрее. Вообще уголовное дело – долгий и не всегда результативный путь. Полицейские просто умывают руки, они не хотят в это влезать и кого-то выгонять. По закону, если вы обнаружили, что к вам кто-то залез, и заявили об этом в течение нескольких суток, захватчиков должна выгнать полиция без суда и следствия. Но доказать, что захват произошёл недавно, бывает сложно. Вам поверят, если захватчики ещё не занесли туда вещи. Однако если они уже обосновались, видимость будет на их стороне. Поэтому на практике вопрос обычно решают своими силами. Выгоняют, обманывают, подлавливают, иногда даже нанимают соответствующих людей, но не обращаются в полицию, потому что это может тянуться бесконечно. У моей коллеги был случай, когда арендаторы заселились в квартиру, не стали платить, а потом ещё и пересдали квартиру другой женщине. И в этот момент зашли хозяева. Они увидели, что её вещей там нет, и поменяли замок. Она подала на хозяев жалобу в полицию, заявила, что замок поменяли без её ведома, хотя она там якобы законно живёт. Однако у неё не было ни договора, ни вещей в доме, ни ещё каких-либо доказательств, поэтому полиция ничего не стала делать. Кстати, на заметку тем, кто сдаёт или снимает жильё: официальный договор должен быть обязательно. Если не очень понимаете, как его оформить, лучше обратиться в агентство». Елена Блашенкова: «Обычная практика – хозяева дожидаются момента, когда никого из окупасов нет дома, вскрывают замок, собирают все вещи захватчиков и относят куда-нибудь в далёкую мусорку. Потом меняют замок, обязательно ставят не новый, заносят свои вещи и даже присыпают их пылью, чтобы они выглядели как давно стоящие в жилье. После этого никто ничего не докажет – слово против слова». Ещё один вариант избавиться от захватчиков без суда – откупиться от них. Чаще всего этим путём идут банки, которые предлагают сквоттерам «отступные» в размере €1–3 тыс. Елена Блашенкова: «Я как-то присутствовала при выселении окупасов из банковской квартиры. Точнее, владельцем был не банк, а инвестфонд. Захватили квартиру цыгане. Она давно пустовала, была отключена от коммуникаций. Жильцы сами подключили свет, а вот воду не смогли, потому что водопроводной компании надо было показывать документы на квартиру. Поэтому в доме стояли 20-литровые бутыли с водой. Жильцы вынесли свои вещи, а у меня возник вопрос, что дальше. Ведь квартиру не продают прямо сейчас, она по-прежнему будет стоять пустой. Тут пришёл слесарь и стал ставить новую дверь. Это специальная металлическая дверь против окупасов. Она полностью закрывает дверной проём и привинчивается к стене. Дело в том, что захватчики обычно снимают наличники и открывают замок так, чтобы не было видно, что его взломали. Тогда сложнее доказать, что они незаконно заняли жильё». 

Как защититься от окупасов: избегайте неблагополучных районов

 Главная рекомендация – ответственно отнестись к покупке жилья. Неблагополучный район, цены существенно ниже рынка, недвижимость от банка – всё это может значить, что в вашем доме скоро поселится или уже живёт кто-то посторонний. Виктория Кутузова: «Такие районы сразу видны на контрасте. Идешь по благополучному району в Аликанте, перешёл дорогу – это уже марокканский квартал, все об этом знают. А марокканцы, видя, что квартиру купил иностранец, который там не живёт, и даже не поменял замки, относятся к ней как к пустующему жилью и спокойно занимают. За бесценок продают и социальное жильё для малоимущих. И если человек приезжает в Испанию и покупает недвижимость на такой улице, в таком районе, очень маловероятно, что он не понимает ситуацию. Это видно и по дому, и по соседям». 

Скриншот с сайта fotocasa.es с объявлениями о продаже квартир в районе Virgen del Carmen, который считается одним из самых неблагополучных в Аликанте
Елена Блашенкова: «Я знаю, что в Бенидорме цены начинаются от €100 тыс., и если мне клиент говорит, что нашёл квартиру за €30 тыс., то я сразу понимаю: здесь что-то не так. Это либо цыганский район, либо дом для малоимущих, либо недвижимость от банка. Банку сложно выселить окупасов, захватчики об этом знают, поэтому специально выслеживают банковские квартиры и поселяются в них». Виктория Кутузова: «С банковскими квартирами бывает так. Банк выселяет неплательщиков и выставляет на продажу квартиру с долгами. Новый собственник гасит долги, а потом, если он там не живёт, та же самая семья может туда обратно заселиться. Мы видим такой тип собственности и на продажу не берём. Но есть агентства, которые торгуют по „картинкам“, – они этого не понимают. Это как „Авито“: там нет проверки объектов, соответственно, высока вероятность некачественного предложения». 

Скриншот с сайта haya.es с объявлениями о продаже долговой недвижимости от банков в Барселоне и окрестностях
Следующая необходимая мера – поставить сигнализацию. Это обязательный момент. Доходам охранных компаний в Испании завидуют все. По сигналу тревоги в дом приедет охрана, которая как минимум не даст нелегалам обосноваться. Таким образом, они не смогут стать в глазах закона временно проживающими, у которых есть определённые права на жильё. Однако надо заранее позаботиться о том, кто будет вас представлять в этом случае. Анна Лепшина: «Сигнализация поможет, если хозяин проживает поблизости. Когда она сработает, приедет охранная компания, но ей нужно будет связаться с владельцем или его представителем – элементарно чтобы хотя бы кто-то закрыл дверь после принудительного выселения. Если хозяева живут в России, это невозможно. Также полезно установить камеру и просто следить за помещением. Но если вы заметите, что кто-то зашёл, придётся реагировать быстро, а для этого нужно кого-то иметь здесь. Поэтому иностранцам стоит нанять представителя или договориться с соседями». Но есть и другое решение. Виктория Кутузова: «Сейчас на рынке появилось огромное количество фирм, которые работают с иностранцами или теми, кто живёт далеко. Такие посредники сами имеют право выселить, когда сработает сигнализация». 

Приличные окупасы: жильё захватывают не только маргиналы

 Кроме тех, кто вламывается в чужое жильё, когда нет хозяев, существуют окупасы другого рода. Это могут быть вполне приличные с виду семьи, которые приходят по объявлению о сдаче жилья в аренду, заселяются на законных основаниях, а затем перестают платить. Поэтому риелторы рекомендуют, помимо паспорта, обязательно требовать официальное подтверждение постоянных доходов (обычно – справки о зарплате) и справку с работы. При малейших сомнениях – проверять. И вообще внимательно смотреть и слушать, «включать психолога», пытаться понять, чего ждать от этого человека, – возможно, его уже выселили из квартиры за неуплату или он знает, что денег на аренду ему не хватит. Если соискатель просит снизить цену или не вносит сразу весь задаток – это тревожный сигнал. Были случаи, когда владелец жилья звонил работодателю неплательщика и рассказывал о сложившейся ситуации. Деньги на аренду у должника «внезапно» находились. Ещё один способ обезопасить себя – не сдавать жильё через неофициальные сайты, а в идеале – воспользоваться услугами управляющей компании. 

Рекомендация – проверять нанимателя и составлять договор – касается не только недвижимости эконом-класса. На фото центр Барселоны
Анна Лепшина: «Часть рисков для хозяина снимает страховка. Стандартное страхование жилья предусматривает выплаты в случае взлома, ограбления, причинения ущерба помещению и имуществу. Однако если сложности возникли с арендаторами, а не захватчиками жилья, ситуация сложнее. Существуют страховки на случай отказа арендаторов от выплат: если это произойдёт, на протяжении одного года компания будет оплачивать за них аренду. Однако в этом случае страховщик получает право утверждать арендаторов. И часто он не одобряет их кандидатуры, а значит, пока хозяин ищет новых жильцов, квартира стоит пустая. Возможно и страхование от ущерба, который причинили арендаторы. Но в стандартные договоры такая опция не входит, её надо оговаривать отдельно; при этом владельцу придётся доказывать, что ущерб причинён именно арендатором». 

Окупасы и пандемия: стало только хуже

 Анна Лепшина: «Сейчас много недвижимости занято оккупантами, и об этом все знают. Почему? В связи с ограничениями на передвижение, введёнными в Испании, многие владельцы не могут посещать свои вторые дома. Особенно часто захваты происходят в дачных посёлках: туда заселиться стало очень просто, ведь оккупанты знают, что хозяева не приедут. Ситуация с арендой тоже поменялась: сдать квартиру теперь сложнее, многие объекты простаивают. Также простаивают банковские квартиры, и в них сразу же заселяются. К оккупантам можно приравнять и арендаторов, которые перестали платить. Они пользуются законом, который сейчас запрещает выселять жильцов из-за ситуации повышенной опасности. То есть это люди, у которых есть деньги, они не потеряли работу, но они понимают, что по закону с ними ничего не сделать, и пользуются этим. Из-за этой ситуации многие сейчас решили вообще не сдавать своё жильё, подождать годик-другой, пока всё не уляжется». 

Лучший способ решить проблему

 Как известно, лучший способ решить проблему – избежать столкновения с ней. Виктория Кутузова: «Человек, который ищет дешёвую недвижимость, должен понимать риски. Я не верю, что люди, которые покупают квартиру в Испании за €30 тыс., не отдают себе отчёта в том, за что они платят деньги. Они ведутся на бесплатный сыр в мышеловке, а потом всё оставшееся время боятся за свою собственность. Мне непонятно, почему люди не ставят сигнализацию, не оформляют страховку. Да, люди страдают, но они изначально совершили ряд серьёзных ошибок, повели себя безответственно и спровоцировали проблемы. Обычно покупатели недвижимости страхуются со всех сторон. Скажем, вы же не оставите свою машину на подозрительной улице, где у вас могут разбить стекло и вытащить детское сиденье. И нужно понимать, что такая недвижимость к тому же ещё и нерентабельна. Квартиру не сдать нормальным клиентам и не продать потом». 

Так ли страшна проблема

 Итак, проблема с окупасами в Испании действительно существует – число обращений в полицию по поводу незаконного захвата жилья исчисляется тысячами в год. Тем не менее она не так масштабна, как её часто преподносят в СМИ, и не затрагивает каждого покупателя недвижимости. Большинство захватов касается особой категории объектов – заброшенной или долговой недвижимости, находящейся на балансе банков. Как правило, это жильё расположено в неблагополучных городских районах или дачных посёлках без охраны и управления. Очевидный совет покупателю: внимательно изучайте локацию и сам объект перед сделкой, с подозрением относитесь к недвижимости, которая продаётся по цене существенно ниже рыночной. А после покупки примите необходимые меры безопасности: страховка жилья, сигнализация, заключение договора с управляющей компанией. Что касается «приличных окупасов», то есть арендаторов, которые перестают платить, то лучшая защита от них – грамотно составленный договор, предварительная проверка платёжеспособности и свой человек в Испании, который будет контролировать поступление платежей. 

Ранее Русская Испания про окупас- okupas : Фото: wikimedia