В 2025 году в Испании на три новые семьи приходилась лишь одна новая квартира. Этот разрыв ускорил рост цен на жилье и аренду. Для молодых семей и мигрантов мечта о собственном жилье все больше напоминает мираж.
Экономист Гонсало Бернардос считает, что тем, кто собирается покупать или снимать квартиру, остается только посочувствовать. На ситуацию влияет не только рост населения: семьи становятся меньше, а новых домов катастрофически мало. За год появилось 241 тысяча новых домохозяйств, а построили всего 91,9 тысячи квартир. Почти 150 тысяч семей остались без вариантов. По данным Банка Испании, за 2021-2025 годы в стране сформировалось около 1,2 млн новых домохозяйств, а жилищный фонд вырос лишь на 475 тыс. единиц. Дефицит составил 750 тыс. квартир и домов.
Острее всего кризис ощущается в Мадриде, Барселоне, Аликанте, Валенсии, Мурсии и Малаге. По оценке Банка Испании, здесь сосредоточено больше половины всего дефицита. В стране остается около 450 тысяч непроданных новостроек прошлых лет, но они не подходят по месту и цене, а их формат не отвечает нынешнему спросу.
Строительный сектор ожил: за год он вырос на 5,6%, однако его доля в ВВП составляет всего 5,35%, вдвое меньше, чем до кризиса 2008 года. Подобный же рост не гарантирует появления новых квартир: деньги направляют в инфраструктуру и коммерческую недвижимость, а на реконструкцию также идут инвестиции, но не на жилье для семей. Согласно отраслевым опросам Fotocasa, только 16% участников рынка выступают как арендодатели или предлагают жилье, тогда как 80% находятся в поиске. Разрыв между спросом и предложением особенно заметен на рынке аренды в крупных городах.
Демографические изменения усиливают давление на рынок. По прогнозу Национального института статистики, к 2039 году средний размер семьи уменьшится с 2,5 до 2,32 человека, а число одиночек вырастет на 42%. Даже при неизменном населении спрос на отдельные квартиры будет расти.
Рынок реагирует быстро: за 2025 год жилье подорожало на 12,9%, а аренда по новым договорам, почти на 5%. Молодежь оказалась в тупике: 44,3% испанцев в возрасте 26-34 лет продолжают жить с родителями, и почти половина из них прямо говорит, что отдельное жилье им не по карману.
Девелоперы не спешат увеличивать объемы строительства. Среди причин, нехватка подготовленных участков и бюрократия при получении разрешений; сказываются также дорогие материалы и рабочая сила. Главное препятствие, низкая прибыль по сравнению с другими секторами. Даже если начать стройку сейчас, до сдачи объекта пройдет несколько лет.
Проблема выходит за рамки нехватки квартир: она влияет на мобильность работников и демографию, а последствия затрагивают экономику в общем. Как мы писали раньше, трудности с жильем уже отражаются на уровне жизни и перспективах молодежи.
Власти и эксперты сходятся в одном: повторять строительный бум 2000-х опасно, но игнорировать настоящий спрос нельзя. Испании нужна новая градостроительная политика, упрощение процедур и стимулы для строительства там, где люди хотят жить и работать. Пока разрыв между числом новых семей и количеством квартир растет, цены продолжают бить рекорды. Жилищный рынок становится источником спекуляций и социальной напряженности, а государство рискует потерять контроль над одной из ключевых сфер будущего страны.
