В Мадриде, Барселоне, Валенсии, Севилье и Малаге за последние месяцы выросло число квартир, выставленных на продажу. Увеличение предложения стало одним из признаков смены фазы на рынке недвижимости: покупатели внимательнее оценивают цены, а продавцам все чаще приходится соглашаться на торг. Но изменения идут неравномерно: новые данные по Испании не показывают общенационального роста предложения.
Сергей Гутьеррес, специализирующийся на анализе рынка жилья, отмечает: «рынок только что изменился». По его словам, число объектов в продаже растет, поскольку часть покупателей отказывается от сделок по текущим ценам, считая их завышенными. Согласно приведенным данным INE, в апреле число зарегистрированных сделок снизилось на 1,8% год к году и составило 53 241. Это показатель за один месяц, и сам по себе он не определяет долгосрочную динамику рынка.
Рост предложения и охлаждение спроса
По информации Даниэля дель Посо из idealista/data, за год объем выставленного на продажу жилья увеличился на 17% в Мадриде, на 13% в Валенсии, на 6% в Барселоне, на 5% в Севилье и на 3% в Малаге. Эксперты связывают эту динамику с тем, что покупатели все чаще отказываются от сделок и не хотят платить по максимальным ставкам. Продавцам становится труднее диктовать условия, а торг приобретает все большее значение.
Данные idealista за III квартал 2026 года показывают более неоднородную картину: по Испании в общем число объектов в продаже сократилось на 9% год к году. Рост зафиксирован в семи столицах: в Валенсии на 15%, Мадриде на 14%, Сан-Себастьяне на 8%, Авиле на 7%, Санта-Крус-де-Тенерифе на 3%, Севилье на 2% и Барселоне на 1%. Пресс-секретарь idealista Франсиско Иньярета объясняет расхождение тем, что крупные рынки стали отходить от тенденции сокращения предложения, тогда как средние и небольшие города продолжают терять доступные объекты. Признаки охлаждения заметны в отдельных городах, но общего избытка жилья это не означает.
Массового снижения рыночных цен пока нет. Однако продавцы чаще корректируют цены в объявлениях: по данным idealista, в I квартале 2026 года они снизили стоимость в 14% предложений против 11% годом ранее. В более позднем сравнении за II квартал доля таких объявлений достигла 16% против 13% годом ранее. Переговоры становятся заметнее, но это не свидетельствует о повсеместном падении стоимости жилья. В районах с особенно высокими ценами продавцы могут уступить, чтобы быстрее заключить сделку.
Цены держатся, но скидки становятся заметнее
Несмотря на признаки перемен на рынке, средняя стоимость квадратного метра в Испании продолжает расти. По данным idealista, в мае цена вторичного жилья достигла 2 795 евро за квадратный метр, на 16,9% выше, чем годом ранее. В отчете Fotocasa средняя цена составляет 3 092 евро за квадратный метр, а стандартная квартира площадью 80 квадратных метров оценивается в 247 391 евро.
В Валенсии рост числа объявлений пока не привел к развороту цен. По данным idealista за сентябрь 2026 года, средняя стоимость жилья в городе составляла 3 473 евро за квадратный метр, приблизившись к историческому максимуму. Исследование Политехнического университета Валенсии оценило среднюю цену новой многоквартирной недвижимости в III квартале в 4 575 евро за квадратный метр, на 23,5% выше, чем годом ранее.
Ограниченное строительство новостроек остается одним из факторов давления на рынок Валенсии. Число новых квартир, доступных для продажи, сократилось с 784 в конце 2019 года до 189 в 2026-м, а количество активных проектов упало со 110 до 50. По оценке Observatorio de la Vivienda при Политехническом университете Валенсии, в 2027 году цена может превысить 5 000 евро за квадратный метр. Поэтому рост предложения на вторичном рынке не означает существенного увеличения общего жилищного фонда.
Высокая стоимость жилья ограничивает возможности покупателей и в Мадриде. По оценке Fotocasa, первоначальный взнос в размере 20% за типовую квартиру площадью 80 квадратных метров составляет около 105 315 евро. Это сопоставимо с полной стоимостью аналогичного жилья в 126 муниципалитетах Испании. Подобный высокий порог входа может заставлять часть покупателей откладывать сделку, даже если интерес к недвижимости сохраняется.
Различия видны и между сегментами рынка. По данным idealista со ссылкой на Savills, в первом полугодии 2026 года элитное жилье подорожало в Мадриде на 2,4%, а в Барселоне на 1,5%. Глобальный средний показатель составил 0,6%. В самых дорогих районах Мадрида стоимость отдельных объектов достигала 27 000 евро за квадратный метр. Динамика цен зависит не только от города, но и от конкретного района и класса жилья.
Перемещение спроса на окраины
По мнению Гутьерреса, рынок разделился на две скорости. В центральных районах крупных городов спрос заметно снизился, тогда как в пригородах и средних по размеру городах интерес к покупке сохраняется. Все больше покупателей ищут жилье за пределами центра, где цены пока лучше соответствуют их возможностям.
Многим семьям приходится рассматривать жилье в пригородах и сопоставлять стоимость объектов с расходами на дорогу и инфраструктуру. Высокий первоначальный взнос в Мадриде и сохраняющийся дефицит новостроек в Валенсии показывают: рост числа объявлений не обязательно делает жилье доступнее. В ближайшие месяцы станет яснее, приведет ли расширение предложения в отдельных городах к дальнейшему увеличению скидок или продавцы решат отложить продажу.
На испанском рынке жилья заметны признаки более осторожного спроса, а ценовые корректировки встречаются чаще. Однако цены остаются высокими, а предложение по стране в целом сокращается. В Мадриде и Валенсии число объявлений выросло заметнее, чем в Барселоне и Севилье, но даже там рост предложения пока не устранил дефицит новостроек и не развернул динамику цен. Покупателям проще обсуждать скидку, особенно если они готовы рассматривать другие районы и сравнивать сегменты рынка.
