Для покупателя новостройки дата лицензии связана не только с разрешением на строительство: закон связывает с ее получением обязанность застройщика обеспечить возврат авансов. Документы стоит проверить до резерва и перечисления денег. Специальный режим предварительных платежей закреплен в Законе 38/1999 от 5 ноября об организации строительства (Ley de Ordenación de la Edificación); положения о гарантиях авансов изменил Закон 20/2015 от 14 июля.
В уведомлении от 3 ноября Ayuntamiento de Collado Villalba обратил внимание на объявления о новых жилых проектах на порталах недвижимости. Муниципальный отдел Urbanismo рекомендует заранее запросить сведения о лицензии конкретной promoción, то есть проекта жилой застройки, и его административном статусе.
Муниципальная проверка и данные реестра отвечают на разные вопросы
Запрос в Urbanismo касается разрешенной стройки или использования объекта. Запись в Registro de la Propiedad помогает выяснить, кто указан владельцем недвижимости, а также какие права и обременения зарегистрированы. По данным Colegio de Registradores, выписка nota simple носит информационный характер: обычно в ней указаны описание объекта, владелец и зарегистрированные права с обременениями, но она не дает универсального ответа обо всех условиях покупки.
У сертификата из реестра другой статус: это публичный документ, подписанный регистратором, который подтверждает содержание Registro. Если сведения запрашивает не собственник, ему необходимо указать законный интерес. Сверить необходимо именно выбранный объект: его адрес и идентификацию, а также этап проекта. Документ на соседнее здание или другую очередь строительства не прояснит статус конкретной квартиры. Ни nota simple, ни certificación registral не заменяют проверку градостроительной лицензии и соответствия проекта разрешенным параметрам.
Что должен сообщить профессиональный продавец
Real Decreto 515/1989 от 21 апреля регулирует информацию о жилье, которое предлагают потребителям компании и профессиональные продавцы. Реклама должна соответствовать реальным характеристикам объекта и сообщать, завершено ли строительство. Сведения об объекте и оплате, размещенные в рекламе, могут быть обязательными для продавца, даже если их дословно не перенесли в договор.
У продавца должна быть информация о себе, планах и полезной площади объекта. Покупателю также должны сообщить, из каких материалов построено жилье, и назвать полную цену. Если предусмотрена рассрочка, раскрываются график платежей и проценты; ценовая информация должна учитывать и налоги. Для незавершенного жилья необходимо ясно указать срок передачи и стадию работ. При подписании договора покупатель вправе получить копии документов, предусмотренных нормой, за счет продавца. Сохраненные объявления, буклеты и письменные ответы продавца помогут сопоставить заявленные характеристики с договором.
Эти требования относятся к профессиональной деятельности для потребителей. Продажи через публичный аукцион, включая судебный или административный, из их сферы исключены. Поэтому правила информирования нельзя автоматически переносить на любой способ приобретения жилья.
Авансовые платежи защищены при соблюдении условий
Дополнительное положение Ley de Ordenación de la Edificación регулирует суммы, внесенные на строительство жилья. С момента получения лицензии на строительство застройщик должен обеспечить возврат авансов страхованием либо солидарной гарантией. Защита действует, если строительство не начнется или не завершится к согласованному сроку передачи жилья. Закон 20/2015 изменил положения статьи 19 Ley de Ordenación de la Edificación, регулирующие гарантирование таких платежей.
Возврат охватывает внесенные суммы. В установленных законом пределах учитываются налоги и законный процент. Деньги должны поступать на отдельный счет, не смешанный с другими средствами застройщика. Договор должен указывать страховщика или гаранта, а также счет для платежей. При оформлении купли-продажи застройщик передает документ об индивидуальной гарантии.
Резерв в 3 000 евро и следующие авансы в 27 000 евро составят 30 000 евро до получения ключей. Этот пример показывает, почему важно зафиксировать назначение каждого платежа и документ, подтверждающий его защиту. До перечисления средств покупателю следует запросить копию лицензии и сведения о застройщике, а также гарантийный документ и реквизиты специального счета. Региональные налоговые условия - отдельный вопрос: в материале о проекте льготы для молодых покупателей в Андалусии рассматривалось предложение по ITP, а не проверка конкретной новостройки.
Как связаться с Urbanismo
Перед обращением полезно подготовить объявление и точный адрес проекта, а также данные застройщика. Если уже есть проект документа о резерве, его условия стоит сверить с описанием объекта и подтверждениями платежей. При запросе выписки из Registro необходимо идентифицировать именно приобретаемую недвижимость и ее finca registral, а не соседний корпус или другую фазу проекта.
В уведомлении указаны телефон Urbanismo 91 856 28 63 и адрес электронной почты urbanismo@ayto-colladovillalba.org. Административный прием без записи проводится с понедельника по пятницу с 9:00 до 14:00. Техническая консультация без записи работает по понедельникам с 9:00 до 12:00 и по вторникам с 9:00 до 14:00; для обращения в технические службы запись запрашивают по электронной почте. Эти каналы опубликованы в официальном уведомлении. Ответ муниципалитета не заменяет банковскую гарантию и проверку договора.
