В Мадриде бывший детский сад за пару недель может превратиться в несколько мини-квартир. Их выставляют на продажу по 300 тысяч евро за 40 квадратных метров. Там, где недавно были классы и игрушки, теперь появляются апартаменты с отдельным входом, подходящие для туристов. Такая схема приносит инвесторам до 30% прибыли за считаные месяцы и уже лишила сотни семей доступа к дошкольному образованию.
Август, улица дель Йерро, район Аргансуэла. Рабочие торопятся: ставят новые двери и сносят перегородки. Еще недавно здесь принимали малышей, а теперь помещение купили за 880 тысяч евро, вложили 325 тысяч в ремонт и разделили на пять квартир. По расчетам владельцев, каждую продадут за 300 тысяч, а общая чистая прибыль составит не меньше 300 тысяч евро. По данным Министерства по делам потребления Испании, около 1,15 млн человек в стране живут в сезонной аренде или снимают комнату. Более 422 000 из них предпочли бы обычный долгосрочный договор.
Похожая история произошла в районе Ретиро. Детский центр Kids, где работали восемь педагогов, закрылся после двадцати лет работы. Новый владелец, инвестиционный фонд, предложил цену выше рыночной, чтобы быстрее получить объект под перепланировку. В Тетуане, на улице де лос Молинос, закрылась и бывшая школа «Чикитин». На ее месте теперь пять квартир. Даже расположенный рядом бар на углу превратили в мини-апартаменты.
Решающим фактором становится отдельный выход на улицу: по мадридским правилам только подобные помещения можно легализовать как туристические квартиры. Поэтому бывшие коммерческие объекты привлекают инвесторов. Их скупают, меняют назначение, а затем перепродают. Как пишет El País, именно этот критерий запустил волну перепрофилирования по всей столице.
С 2015 по 2024 год в Мадриде сменили профиль более 3 300 коммерческих помещений, а за двадцать лет их число превысило 8 400. Лидирует Пуэнте-де-Вальекас: там исчезли почти две тысячи магазинов и сервисов. За пять лет в Испании закрылась четверть всех частных детских садов. В муниципальных учреждениях Мадрида ежегодно не хватает мест для восьми тысяч детей. С 3 апреля 2025 года в Испании действует обновленный режим использования жилья для туристической и временной аренды. Чтобы сдавать квартиру в доме с режимом propiedad horizontal, теперь требуется явное согласие сообщества собственников, а не простое большинство. По данным El País, нововведение усилило контроль за переводом жилья в краткосрочную аренду.
Министр социальных прав и потребления Пабло Бустиндуй лично приехал к закрытому центру Kids и назвал происходящее «спекуляцией, разрушающей жизнь районов и лишающей детей доступа к образованию». Он потребовал срочно принять новый королевский декрет, чтобы ограничить временную аренду и закрыть лазейки для быстрой перепродажи. Независимые СМИ отмечают, что именно закрытие школы в Ретиро вызвало публичный скандал и привело к визиту министра.
Экономика таких сделок проста: инвесторы покупают неработающее помещение и делают минимальный ремонт. Затем по ускоренной процедуре «Декларация об ответственности» (Declaración Responsable Urbanística) оформляют смену назначения, после чего объект можно продавать как жилье. По оценкам специалистов, после смены назначения цена вырастает на 30-60%, а доход от аренды может быть вдвое выше, чем при коммерческом использовании. Однако цены на недвижимость в Мадриде уже на 7% превысили пик 2007 года, свидетельствуют городские данные.
Городские власти требуют, чтобы новые квартиры соответствовали минимальным нормам. Площадь должна составлять не меньше 40 квадратных метров. Ширина фасада, выходящего на улицу, должна быть от трех метров, а высота потолков - не ниже 2,5 метра. Однако эти требования не мешают инвесторам запускать новые проекты: согласование проходит по ускоренной процедуре, а соседи не контролируют процесс.
Жители недовольны: вместо детских голосов и привычного расписания они слышат шум из сдаваемых квартир и видят постоянный поток туристов. Многие готовят жалобы в мэрию, но процесс идет слишком быстро, чтобы его остановить. Инвесторы зарабатывают на каждом таком объекте сотни тысяч евро, не вкладываясь в развитие района.
Мадрид рискует потерять локальный бизнес и доступность базовых социальных услуг. Пока власти обсуждают новые ограничения, инвесторы продолжают пользоваться лазейками в законе. Для семей с детьми ситуация ухудшается: мест в садах становится все меньше, а жилье дорожает. Город все больше напоминает арендуемую витрину для туристов, где ради быстрой прибыли интересы жителей отходят на второй план.
