Проект реформы запрещает арендатору оплачивать страховку от неплатежей. Владельцы жилья уже повышают цену новых договоров или снимают квартиры с рынка. Законопроект еще ждет рассмотрения.
В третьем квартале 2026 года, с июля по сентябрь, неплатежи составили 96,8% всех арендных инцидентов, рассмотренных Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Это доля среди обращений в организацию, а не показатель неплатежей по всем договорам аренды в Испании. На этом фоне Real Decreto-ley 29/2026 запрещает прямо требовать от арендатора страховку от неплатежей или аналогичное покрытие. Декрет вступил в силу 8 октября 2026 года и действует, пока Diputación Permanente Конгресса депутатов решает, конвалидировать его или отклонить. Окончательный статус нормы зависит от решения парламента.
Собственникам придется самим оформлять и оплачивать страховку от неуплаты арендной платы, если они хотят защитить себя от такого риска. Им нужно внимательно проверять условия полиса: лимиты покрытия и период ожидания, исключения и возмещение расходов на юридическое сопровождение. Некоторые арендодатели уже повышают цену новых договоров. Другие пока не выставляют жилье на рынок из-за неопределенности и риска просрочек.
Цена риска
По данным SEAG, 70% арендодателей ставят снижение риска неплатежей и юридических конфликтов выше максимальной доходности жилья. За последний год более 60% собственников ужесточили условия доступа к квартире. Около половины отказывали кандидатам, сомневаясь в их платежеспособности или финансовой стабильности.
Примерно каждый третий небольшой арендодатель думает уйти из традиционной аренды. В SEAG предупреждают: если владельцы продолжат отказываться сдавать жилье, доступных вариантов станет меньше, а арендаторам будет сложнее найти квартиру.
По мнению директора Master Mutua José Manuel Sánchez Trallero, после изменения правил собственнику придется самому оценивать, насколько полис защищает его от убытков. Он предупреждает: если не проверять условия страховки, последствия могут обойтись дороже самой премии.
Что покрывают полисы
Страховка от неплатежей становится отдельным расходом владельца, если тот решает защитить себя от этого риска. Изменения затрагивают статью 36 Ley de Arrendamientos Urbanos, закона 29/1994 об аренде городской недвижимости. Для обычной аренды жилья обязательный залог составляет одну месячную плату, а дополнительная гарантия ограничена двумя месячными платежами. Для временной аренды дополнительная гарантия, согласно разъяснениям рынка, ограничена одной месячной платой. Страховая премия в эти суммы не входит. В практическом разъяснении Rubirent говорится: «En ningún caso puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago u otra cobertura parecida», то есть арендатору нельзя требовать оформить страховку от неплатежей или аналогичное покрытие.
В страховании жилья обязанности обычно распределены так: собственник страхует конструктивные элементы квартиры и свою гражданскую ответственность, арендатор страхует вещи внутри жилья и свою ответственность. Ущерб от действий арендатора часто не входит в его полис. Такую защиту обычно оформляет хозяин, а страховая может установить годовой лимит и франшизу.
Адвокат по недвижимости и преподаватель ESADE и UOC Arantxa Goenaga объясняет: договор может обязать арендатора страховать свое имущество, а владельца, конструктивные элементы жилья. Она советует оформить обе страховки в одной компании и отдельно проверить, покрывает ли полис вандализм.
По словам Goenaga, страховку от неплатежей должен оформлять сам арендодатель. Ее стоимость, как и другие расходы, связанные с объектом, владелец может вычесть из дохода от аренды. Страхование домашнего имущества оплачивает арендатор.
Масштаб неплатежей
Статистика SEAG показывает долю неплатежей среди обращений по арендным инцидентам, а не их распространенность среди всех договоров аренды. В среднем одно такое дело обходится собственнику в 2 430 евро. По оценке SEAG, после начала неплатежей возврат жилья может занять больше девяти месяцев. В приведенной статистике средний срок составляет около 278 дней.
Среди регионов, где SEAG ведет наибольший объем работы, самый высокий показатель зафиксирован в Мадриде, 98,5%. В Андалусии он составил 97,6%, как и в Арагоне; в Catalunya показатель достиг 97,0%, а в Валенсийском сообществе составил 95,7%. Эти региональные цифры, как и общая доля 96,8%, относятся к рассмотренным SEAG инцидентам, а не ко всем арендаторам соответствующих регионов.
Кто оплатит защиту
Real Decreto-ley 29/2026 вступил в силу 8 октября, но его дальнейшая судьба зависит от решения Diputación Permanente Конгресса депутатов: декрет могут конвалидировать или отклонить. Пока норма действует, хотя ее окончательный статус еще не определен. Реформа также меняет правила продления договоров, арендной платы и временной аренды. Расходы на управление недвижимостью и оформление договора нельзя перекладывать на арендатора.
Для жильцов практический риск в том, что собственник может учесть новый расход в цене будущего договора или отложить сдачу квартиры. На рынке уже говорят о таком эффекте, хотя источник не приводит данных о масштабах повышения цен. При этом статистика SEAG отражает долю неплатежей только среди рассмотренных организацией инцидентов, а не среди всех арендаторов страны.
Пока парламент не принял окончательного решения по декрету, его действие зависит от конвалидации. Если норму сохранят, собственник сможет добровольно застраховать риск неплатежа за свой счет, но не сможет требовать, чтобы арендатор оформил полис или оплатил его премию.
