С 1 декабря 2026 года меблированное жильё, сданное одному арендатору максимум на 30 ночей, может попасть под НДС 10%. Для жилья, которое служит обычным местом жительства арендодателя, предусмотрено исключение.
В договоре на 30 ночей решающей окажется не формулировка в объявлении, а сочетание срока и свойств жилья. С 1 декабря 2026 года НДС 10% начнут применять к определённым меблированным квартирам и домам, если один и тот же арендатор снимает их не более чем на 30 ночей. Ровно 30 ночей уже подпадают под временной критерий. При сроке свыше 30 ночей этот порог не срабатывает, но гостиничные услуги остаются отдельным основанием для начисления НДС независимо от продолжительности проживания.
Real Decreto-ley 29/2026 — часть более широкого пакета: он также предусматривает возможность муниципальной надбавки к IBI до 150% для соответствующих объектов и усиливает административный контроль за платформами краткосрочной аренды.
Есть и исключение: новый критерий не распространяется на жильё, которое служит обычным местом жительства арендодателя. Само владение квартирой этого не подтверждает. Не даёт автоматического освобождения и использование жилья во время отпуска, поэтому вторую недвижимость придётся оценивать отдельно.
Изменения затронули две статьи закона об НДС. Статья 20 определяет виды аренды, которые не освобождаются от налога, а статья 91 устанавливает для таких операций ставку 10%. Раньше режим жилья для туристов зависел прежде всего от услуг. Agencia Tributaria разъясняла: простая передача жилья без гостиничного обслуживания освобождена от НДС. Теперь при оценке меблированного объекта учитывают ещё и срок аренды.
Ассоциация туристического жилья Балеарских островов Habtur раскритиковала регулирование, заявив, что оно принимается без достаточного понимания специфики сектора. По оценке организации, потенциально мера может затронуть около 26 143 туристических объектов на Балеарах.
Налоговую историю стоит отсчитывать с октября. Первоначальный Real Decreto-ley 26/2026 приняли 1 октября, но уже на следующий день Конгресс его отклонил. Аналогичные меры затем вошли в Real Decreto-ley 29/2026. Его опубликовали 7 октября, а в силу он вступил 8 октября. Налоговые положения начнут применяться с 1 декабря 2026 года. По разбору Hosteltur, на момент публикации декрет считался действующим, однако дальнейшая судьба зависит от парламентской процедуры конвалидации. Если договор или платёж переходит через дату начала применения новых правил, одной даты бронирования недостаточно. Значение имеют момент начисления налога и порядок учёта авансов.
Владельцу стоит проверить срок проживания и характеристики объекта. Отдельно нужно сверить перечень услуг и даты поступления оплаты, затем сохранить договоры и подтверждения платежей. НДС не отменяет обязательств по IRPF. Разрешения и регистрация тоже остаются обязательными. Правила IVA не применяются на Канарских островах. В Сеуте и Мелилье действуют собственные налоговые режимы.
