Крупные владельцы жилья в Испании начали массово продавать квартиры. В Испании меняется структура рынка аренды: крупные компании сокращают портфели, а новые игроки выходят на рынок. Это влияет на доступность жилья и цены, особенно в Мадриде и других крупных городах.
В Испании заметно ускорился процесс смены владельцев на рынке аренды жилья. За последние месяцы крупные институциональные инвесторы начали массово продавать свои портфели квартир, что уже влияет на доступность аренды в Мадриде и других городах страны. По оценкам Atlas Real Estate Analytics, тридцать крупнейших собственников контролируют более 110 тысяч квартир, однако их доля на рынке остается ниже 10% — основная масса жилья по-прежнему принадлежит частным лицам.
Среди крупнейших игроков выделяются Caixabank (через Building Center) с 20 300 квартирами, американский фонд Blackstone (14 750 квартир, в основном через Testa), а также CBRE Investment Management и Vivenio. Однако именно эти компании сейчас активно сокращают свои портфели: часть квартир продается поштучно частным покупателям, а не передается новым институциональным инвесторам. Такой подход уже реализует, например, канадский фонд Brookfield, который приобрел у Blackstone 5 000 квартир за 1,05 млрд евро и начал их распродажу на рынке.
Параллельно на рынок выходят новые крупные собственники, связанные с долгосрочными инвестициями и инфраструктурными фондами. Среди них — немецкие DWS и MEAG, а также испанская Culmia, которая недавно передала половину своей первой партии из 1 785 квартир фонду MEAG. В числе новых игроков также Avalon Properties (Ares), Palatino (Vía Ágora и клиенты Bankinter) и Hoopp, который приобрел 2 000 квартир у Avalon и также начал их поштучную продажу.
Эксперты отмечают, что институционализация рынка аренды в Испании пока находится на ранней стадии. Для сравнения, в Германии и Австрии доля арендного жилья достигает 53% и 46% соответственно, а в Испании — лишь около 16%, из которых только 8% контролируют компании. При этом доля социального и доступного жилья в стране не превышает 2%, что создает дополнительное давление на цены и доступность.
Власти пытаются изменить ситуацию через программы строительства доступного жилья, такие как Plan Vive в Мадриде, где инвесторам передаются права на государственные земли сроком более 70 лет в обмен на обязательство сдавать квартиры по ценам ниже рыночных. Однако такие схемы вызывают споры: часть арендаторов считает, что даже сниженные ставки остаются высокими, а долгосрочная передача земли бизнесу вызывает критику.
Сейчас на рынке наблюдается явная ротация капитала: первые инвесторы, ориентированные на быструю прибыль, выходят, а на их место должны прийти более консервативные фонды — пенсионные, инфраструктурные, страховые. Однако этот переход идет медленно, и часть портфелей уходит в розничную продажу, что сокращает объем профессионального арендного фонда. По оценке Colliers, в ближайшие 3–4 года около 40 000 квартир могут быть проданы поштучно, что приведет к дальнейшему снижению предложения на рынке аренды.
Для понимания европейского контекста стоит обратить внимание на опыт Вены, где 75% жителей арендуют жилье, а городская политика позволяет сдерживать рост цен и поддерживать качество жизни. Подробнее о том, как работает массовая аренда без скачков стоимости, можно узнать в материале о венской модели аренды.
Судя по данным Министерства жилищного строительства, в Испании насчитывается около 27 миллионов домов, из которых только 16% сдаются в аренду. Большинство из них принадлежат частным лицам, а институциональные инвесторы пока не смогли создать устойчивый рынок доступного жилья. В ближайшие годы ситуация может измениться, если новые фонды начнут активно инвестировать в долгосрочные проекты, однако пока рынок остается нестабильным, а предложение профессиональной аренды сокращается.
