12 ноября 2026 года в Испании одобрили масштабный пакет мер по регулированию рынка жилья. Постоянная депутация Конгресса депутатов поддержала один из двух правительственных декретов, но отклонила второй, предусматривавший значительно более длительное автоматическое продление договоров аренды.
Решение принято на следующий день после всеобщей забастовки, участники которой требовали доступного жилья и повышения зарплат. Для арендаторов главное изменение заключается в возможности продлить некоторые действующие договоры ещё на два года, а также в новых ограничениях на повышение платы.
ГЛАВНОЕ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
- Действующий договор при соблюдении условий можно продлить ещё на два года.
- Повышение аренды ограничено до конца 2027 года.
- Усиливается защита уязвимых жильцов от выселения.
- Вводятся дополнительные правила для сезонной аренды и сдачи комнат.
- Автоматическое продление договоров на пять или семь лет не одобрено.
Парламент одобрил один декрет и отклонил другой
За Real Decreto-ley 29/2026 проголосовали 35 депутатов, против выступили 34. Документ поддержали представители PSOE, Sumar, ERC, PNV, Podemos и других политических объединений. Против выступили PP, Vox и Junts.
Голосование проводила Постоянная депутация Конгресса, поскольку парламент был распущен перед досрочными выборами 29 ноября.
Второй документ — Real Decreto-ley 28/2026 — не получил необходимой поддержки. Против него проголосовали 35 депутатов, за — 34. К противникам присоединилась Баскская националистическая партия PNV.
Таким образом, основной пакет жилищных мер сохранил силу, а предложение о последовательных автоматических продлениях аренды было отклонено.
Аренду можно продлить ещё на два года
Одно из самых важных положений нового законодательства касается договоров аренды основного жилья, срок обязательного продления которых заканчивается до 31 декабря 2028 года, а также некоторых договоров на стадии последующего продления.
Арендаторы смогут запросить чрезвычайное продление договора на срок до двух дополнительных лет. Продление оформляется последовательными годовыми периодами.
Для этого необходимо своевременно оплачивать аренду и не иметь задолженности по ежемесячным платежам в течение предыдущих восьми месяцев.
В период дополнительного продления сохраняются действующие условия договора.
Собственник, как правило, обязан принять запрос, но предусмотрены исключения. Например, стороны могут согласовать новый договор, а арендодатель — подтвердить необходимость использования квартиры для собственного проживания или определённых законом родственников.
Важно: это не безусловное автоматическое продление всех договоров. Арендатор должен запросить его, а договор и обстоятельства должны соответствовать требованиям закона.
Насколько собственники смогут повышать аренду
До 31 декабря 2027 года действуют специальные ограничения на ежегодное обновление арендной платы.
Если действующая аренда превышает применимый максимум государственного индекса цен на жильё, повышать её при ежегодной индексации нельзя.
В остальных случаях стороны могут согласовать новый размер повышения. Если такого соглашения нет, рост арендной платы ограничивается 2%.
Таким образом, предел в 2% не следует понимать как универсальный запрет любого повышения сверх этой величины: законодательство отдельно регулирует случаи, когда стороны достигают нового соглашения.
Сезонная аренда и комнаты: новые требования
Закон ужесточает правила временной аренды, которая в Испании часто используется для проживания студентов, командированных работников и других арендаторов.
Теперь в договоре необходимо прямо указать реальную и подтверждаемую причину временного проживания. Обязанность доказать наличие такой причины возлагается на арендодателя.
Сезонная аренда должна продолжаться более 31 дня и, как правило, не превышать 12 месяцев. При отсутствии обоснованной временной причины договор может рассматриваться как аренда основного жилья.
Аналогичный результат возможен при последовательном заключении более двух временных договоров между теми же сторонами на одну квартиру без достаточных оснований.
Отдельно ограничивается сдача жилья по комнатам. Суммарная арендная плата за комнаты не должна превышать стоимость сдачи всей квартиры целиком. В зонах напряжённого рынка дополнительно применяются предусмотренные законом ценовые ограничения.
Защиту от выселения продлили до 2030 года
Принятый пакет предусматривает защиту социально уязвимых арендаторов, которые не имеют альтернативного жилья.
В установленных законом случаях судебные процедуры выселения могут приостанавливаться до 31 декабря 2030 года.
Для обычных собственников предусмотрены дополнительные ограничения: приостановка пересматривается каждые 12 месяцев, а её общая продолжительность не может превышать трёх лет.
Закон учитывает и интересы владельцев недвижимости. В предусмотренных случаях им полагается компенсация расходов и неполученной арендной платы. Отдельные исключения действуют, если уязвимым признаётся сам собственник.
Это не означает полного запрета выселений в Испании. Защита применяется при выполнении определённых социальных и юридических условий.
Новые налоговые льготы для арендаторов и собственников
Одобренный декрет предусматривает изменения в подоходном налоге IRPF.
Арендаторы основного жилья с годовой налоговой базой ниже 33 007,20 евро смогут претендовать на вычет в размере 10% расходов на аренду при соблюдении установленных условий.
Для граждан с налоговой базой до 23 007,20 евро максимальная база вычета составляет 11 630 евро в год. При более высоких доходах допустимая сумма постепенно уменьшается.
Для собственников предусмотрены налоговые стимулы, связанные с доступностью аренды. В отдельных случаях при снижении стоимости найма более чем на 5% и соблюдении дополнительных условий уменьшение налогооблагаемого дохода от сдачи жилья может достигать 100%.
Конкретный размер льготы зависит от условий договора, стоимости аренды, характеристик собственника и других требований законодательства.
Пустующие и туристические квартиры: возможны надбавки к IBI
Муниципалитеты получили расширенные возможности применять надбавки к налогу на недвижимость IBI.
Для жилья, которое длительное время пустует без уважительной причины, предусмотрены повышающие коэффициенты. Их размер зависит от муниципалитета, продолжительности простоя и количества объектов у владельца.
В отдельных случаях надбавка может достигать 150% от соответствующей суммы налога.
В зонах напряжённого жилищного рынка дополнительные надбавки предусмотрены и для туристического жилья:
- До 50% — для объектов туристического размещения.
- До 100% — если у собственника два или более таких объекта.
- До 150% — если у собственника четыре или более объекта.
Эти надбавки не вводятся автоматически на территории всей Испании: соответствующие решения должны приниматься муниципалитетами.
С 1 декабря 2026 года также предусмотрено применение НДС 10% к определённым видам краткосрочного туристического размещения, в том числе при соблюдении предусмотренных законом критериев продолжительности проживания или оказания гостиничных услуг.
Ранее RUSSPAIN.RU рассказывал о планах проверки 6 886 туристических квартир в Ароне. Это отдельная муниципальная процедура, не связанная напрямую с новым голосованием.
Ограничения для крупных владельцев недвижимости
До конца 2030 года устанавливаются ограничения на определённые операции по приобретению жилья крупными собственниками и компаниями, специализирующимися на покупке недвижимости или проблемных ипотечных долгов со значительным дисконтом.
В предусмотренных законом случаях такие покупатели не смогут приобретать недвижимость по цене ниже 70% её независимо оценённой рыночной стоимости.
Для доступного и социального жилья, а также некоторых социальных и медицинских целей предусмотрены исключения.
До 50 тысяч евро без процентов на покупку первого жилья
Закон создаёт механизм финансирования TU CASA, предназначенный для покупки первого основного жилья с привлечением ипотеки.
Программа предусматривает беспроцентные займы без комиссий, покрывающие до 20% стоимости недвижимости, но не более 50 000 евро.
Для механизма предусмотрено финансирование в размере 10 миллиардов евро. Конкретные требования к получателям и порядок предоставления поддержки должны определяться дополнительными решениями.
Купленная с использованием программы недвижимость будет подчиняться постоянным ограничениям максимальной цены последующей продажи.
Дополнительно создаётся фонд социального жилищного воздействия с первоначальным финансированием 400 миллионов евро.
Что изменится в государственном жилищном фонде
Одобренный документ закрепляет развитие государственного оператора доступного жилья CASA 47.
Предусматривается передача недвижимости из государственного имущества и фондов Социального страхования для использования в жилищной политике.
Цель — увеличить количество квартир, предназначенных для доступной аренды и защищённого жилья, а также закрепить долговременные ограничения стоимости недвижимости, находящейся в государственном фонде.
Какие меры парламент не поддержал
Второй декрет предусматривал значительно более продолжительную защиту арендаторов.
После первоначального срока аренды договоры могли бы автоматически продлеваться на последовательные периоды по пять лет, если собственником является физическое лицо, или по семь лет, если недвижимость принадлежит юридическому лицу.
Законопроект также предусматривал компенсацию арендатору до 12 месячных платежей при прекращении договора собственником без обоснованной причины.
Однако этот документ не получил парламентского одобрения и был отклонён.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ: В Испании сохранили возможность чрезвычайного продления отдельных договоров аренды на срок до двух лет. Но предложенная система последовательных автоматических продлений на пять или семь лет не вступит в силу.
Когда начинают действовать новые правила
Основной декрет Real Decreto-ley 29/2026 вступил в силу 8 октября 2026 года. Решение от 12 ноября подтвердило его действие, а соответствующее постановление парламента опубликовано в официальном бюллетене BOE 13 ноября.
При этом отдельные положения предусматривают собственные даты начала применения. Например, некоторые изменения НДС действуют с 1 декабря 2026 года.
Перед продлением аренды или применением налоговой льготы важно проверить условия своего договора, дату его заключения, действующие региональные правила и требования конкретной нормы.
