В Испании — рекорд по сделкам с жильём. Иностранцы, в том числе россияне, скупают квартиры и дома, несмотря на ужесточение аренды и новые ограничения. Власти закручивают гайки: контроль за покупателями и правилами рынка становятся всё жёстче.
Весна 2026-го. Испанский рынок недвижимости снова в центре внимания: по данным Коллегии регистраторов, иностранцы купили почти 16% всех квартир и домов — абсолютный рекорд. В цифрах это больше 26,8 тысяч сделок за квартал. Цены тоже не отстают: средний квадрат впервые пробил отметку в 2 487 евро, а за год жильё подорожало на 12,2%. В некоторых регионах, например на Балеарских островах и в Валенсийском сообществе, доля иностранных покупателей перевалила за 30% (в Валенсии — 31,03%). Такой наплыв из-за рубежа, включая россиян, подогрел конкуренцию и стал одной из причин, почему власти взялись за ужесточение аренды.
Согласно официальным данным, рост цен на жильё в Испании продолжается уже 45 кварталов подряд, что является рекордом для страны.
С апреля 2025 года правила игры поменялись: чтобы сдавать квартиру туристам в доме с сообществом собственников, теперь нужно согласие большинства — минимум 3/5 голосов. Это ответ на жалобы местных: краткосрочная аренда вытесняет постоянных жильцов, а цены улетают в космос. Но если копнуть глубже, новые ограничения — не только из-за иностранцев. Власти автономий и муниципалитетов получили право ужесточать требования к арендаторам и собственникам. В итоге — волна отказов в разрешениях на сдачу жилья в туристических зонах.
В 2026 году власти и муниципалитеты Испании продолжают ужесточать правила краткосрочной аренды и рассматривают дополнительные барьеры для туристического найма на фоне двузначного роста цен и высокой доли иностранных покупателей.
Что покупают? Вариантов масса: отдельные дома (vivienda unifamiliar), квартиры в многоэтажках (vivienda colectiva), лофты — но тут часто нужно проверять статус и разрешения на смену назначения. Есть новостройки (obra nueva), вторичка (vivienda usada) и объекты с особым статусом — например, VPO (социальное жильё), где действуют ограничения по цене, доходу и перепродаже. Для иностранцев формального запрета на покупку нет, но в некоторых зонах потребуется военное разрешение, а сделки с гражданами стран вне ЕС проходят дополнительную банковскую проверку из-за санкций.
Перед покупкой — обязательная юридическая проверка: смотрят нотариальные договоры, выписки из Реестра собственности, долги по коммуналке и налогам, наличие энергетического сертификата. Если речь о новостройке — проверьте разрешение на строительство и банковскую гарантию на аванс. Финальный аккорд — сделка у нотариуса (Escritura pública de compraventa) и регистрация права собственности. Для оформления налогов и расчётов иностранцу понадобится NIE — идентификационный номер.
Ставки налогов, правила аренды и требования к социальному жилью (VPO) отличаются от региона к региону. В Андалусии и Валенсии — свои ставки ITP и AJD, а муниципалитеты могут вводить дополнительные ограничения на туристическую аренду. Покупатели, не знакомые с местными нюансами, часто сталкиваются с неожиданными расходами или отказами в регистрации. В последние годы выросло число случаев, когда сделки с иностранцами затягиваются из-за банковских проверок или бюрократических проволочек.
Рынок становится всё сложнее: новые барьеры для аренды, рост цен и региональные ограничения требуют внимательности на каждом этапе. Для россиян возможность купить жильё сохраняется, но банки и нотариусы теперь особенно тщательно проверяют источники средств и соответствие сделки новым требованиям ЕС. В условиях высокой конкуренции и ужесточения контроля выигрывают те, кто заранее разбирается в местных законах и не надеется на старые схемы.
Судя по тому, как развиваются события, испанские власти не собираются возвращаться к прежней либеральной модели. Контроль за арендой и требования к иностранным покупателям — это уже не временная мера, а новая реальность. Для большинства россиян покупка жилья в Испании по-прежнему возможна, но теперь это не только про деньги: без понимания местных правил можно легко потерять и время, и средства.
