Весной 2026 года иностранцы купили почти 16% всех квартир и домов в Испании, это абсолютный рекорд. По данным Коллегии регистраторов, за квартал заключили более 26,8 тыс. сделок. Средняя цена квадратного метра впервые превысила 2 487 евро, а за год жилье подорожало на 12,2%. В некоторых регионах, например на Балеарских островах и в Валенсийском сообществе, доля иностранных покупателей превысила 30%. В Валенсии она составила 31,03%. Наплыв покупателей из-за рубежа, в том числе россиян, усилил конкуренцию и стал одной из причин ужесточения правил аренды.
Цены растут 45 кварталов подряд, почти 12 лет. За последние полтора года рост ускорился и достиг 12% в год. По числу сделок лидируют британцы, нидерландцы и немцы. Следом идут марокканцы, румыны, итальянцы, французы и поляки. В 2026 году иностранцы заметно влияют на массовый и премиальный сегменты: в Мадриде, Барселоне и на Коста-Браве зарубежные покупатели участвуют в 30% сделок.
С апреля 2025 года правила изменились: чтобы сдавать квартиру туристам в доме с сообществом собственников, теперь необходимо согласие не менее 3/5 голосов. Так власти ответили на жалобы местных жителей: краткосрочная аренда вытесняет постоянных жильцов и помогает росту цен. Иностранные покупатели не единственная причина новых ограничений. Власти автономий и муниципалитетов получили право ужесточать требования к арендаторам и собственникам. Итог в туристических зонах стали чаще отказывать в разрешениях на сдачу жилья.
Причины покупки жилья в Испании годами остаются прежними: одни хотят переехать насовсем или жить здесь часть года, другие работают дистанционно или ведут бизнес, третьи вкладывают деньги, чтобы получать доход от аренды. Для россиян дополнительный стимул, более низкие цены на жилье в сельской местности и на окраинах крупных городов по сравнению с побережьем. Однако именно на побережье и островах иностранный спрос особенно высок, из-за чего местным жителям становится труднее найти доступное жилье.
Покупатели могут выбрать отдельный дом (vivienda unifamiliar), квартиру в многоэтажке (vivienda colectiva) или лофт. В последнем случае часто необходимо проверить статус объекта и разрешения на смену назначения. На рынке есть новостройки (obra nueva), вторичное жилье (vivienda usada) и объекты с особым статусом, например VPO (социальное жилье). Для VPO действуют ограничения по цене, доходу и перепродаже. Формального запрета на покупку для иностранцев нет, но в некоторых зонах потребуется военное разрешение. Сделки с гражданами стран вне ЕС проходят дополнительную банковскую проверку из-за санкций.
Перед покупкой необходима юридическая проверка: изучают нотариальные договоры и выписки из Реестра собственности, проверяют долги по коммунальным платежам и налогам, наличие энергетического сертификата. При покупке новостройки следует проверить разрешение на строительство и банковскую гарантию на аванс. Затем стороны заключают сделку у нотариуса (Escritura pública de compraventa) и регистрируют право собственности. Для уплаты налогов и проведения расчетов иностранцу понадобится NIE, идентификационный номер.
Ставки налогов, правила аренды и требования к социальному жилью (VPO) различаются по регионам. В Андалусии и Валенсии действуют свои ставки ITP и AJD, а муниципалитеты могут вводить дополнительные ограничения на туристическую аренду. Покупатели, незнакомые с местными особенностями, сталкиваются с неожиданными расходами и отказами в регистрации. В последние годы сделки с иностранцами все чаще затягиваются из-за банковских проверок или бюрократических проволочек.
Новые барьеры для аренды, рост цен и региональные ограничения требуют внимания на каждом этапе сделки. Россияне по-прежнему могут покупать жилье, однако банки и нотариусы особенно тщательно проверяют источники средств и соответствие сделок новым требованиям ЕС. При высокой конкуренции и усилении контроля важно заранее разобраться в местных законах.
Судя по развитию событий, испанские власти не собираются возвращаться к прежней либеральной модели. Контроль за арендой и требования к иностранным покупателям становятся постоянными условиями рынка. Большинство россиян по-прежнему могут купить жилье в Испании, но без знания местных правил рискуют потерять время и средства.
