С 2 октября в Испании вступают в силу новые правила аренды: если владелец не продлевает договор, он обязан выплатить жильцу компенсацию минимум за 12 месяцев. Изменения затрагивают сроки уведомления, порядок продления и исключения для собственников.
Real Decreto-ley 27/2026, опубликованный в BOE 1 октября, меняет правила игры для испанских арендодателей. Теперь, если собственник не хочет продлевать договор после минимального срока, он обязан заплатить жильцу сумму, равную аренде за 12 месяцев аналогичной квартиры. Закон вступает в силу уже 2 октября. По данным Servimedia, это часть большого пакета жилищных мер, который одобрил Совет министров.
Срок уведомления арендодателя увеличен до 6 месяцев: теперь собственник обязан предупредить арендатора минимум за полгода до окончания договора или его продления.
Сроки уведомления тоже изменились. Теперь собственник должен предупредить арендатора минимум за шесть месяцев до окончания договора или его продления. Раньше хватало четырех месяцев. Для арендатора все осталось по-старому — два месяца. По информации Demócrata, власти хотят сделать выселения менее внезапными и дать жильцам больше времени на поиск нового жилья.
Автоматическое продление — еще одна важная деталь. После минимального срока (пять лет для физических лиц, семь — для юридических) договор сразу продлевается на новый пятилетний или семилетний период, если никто не заявил о расторжении. Ежегодных продлений больше нет. El Debate пишет, что это дает арендаторам стабильность и долгосрочные гарантии. Внезапных выселений станет меньше.
Согласно публикациям в AS и CiberCuba, компенсация выплачивается не всегда: освобождение от выплаты возможно, если жильё возвращают для собственного проживания владельца или его близких, если арендатор долго не живёт в квартире без уважительной причины, если у него есть другое подходящее жильё в том же муниципалитете или если он отказался от нового договора.
Для действующих договоров предусмотрен переходный период. Если до 2 октября до окончания договора или продления осталось меньше шести месяцев, действует старый порядок уведомления — четыре месяца. Все уведомления о расторжении, отправленные до вступления закона в силу, сохраняют юридическую силу. Новая компенсация по ним не положена.
Суммы могут быть внушительными. Например, если государственный индекс для аналогичной квартиры — 1 100 евро в месяц, арендатор получит минимум 13 200 евро. Если по формуле «год проживания — месяц аренды» сумма выходит больше, выплачивают ее. Demócrata отмечает: при долгом проживании выплаты могут заметно превысить стандартные 12 месяцев.
Реформа совпала с другими мерами поддержки арендаторов. Например, в особых случаях можно продлить договор еще на два года — об этом ранее писал russpain.ru. Но новые правила и эти меры работают параллельно. Для каждого случая — свои условия.
Власти объясняют реформу желанием усилить защиту арендаторов и сделать рынок более предсказуемым. Для собственников это новые финансовые риски и жесткий контроль за расторжением. Теперь попытка выселить жильца без веской причины может стоить годовой прибыли от аренды. Владельцы будут осторожнее. Рынок станет прозрачнее, но бюрократии прибавится. В ближайшие месяцы станет ясно, уменьшится ли число доступных квартир или рынок стабилизируется за счет долгосрочных гарантий.
