Владелец более 200 квартир Рубен Забальос сдавал двух- и трёхкомнатные квартиры в небольших городах Галисии по 300 евро в месяц. Его стратегия основана на покупке лотов и ремонте в регионах с низким спросом, но теперь инвестор решил выйти из этого бизнеса.
В Галисии можно было снять двух- или трёхкомнатную квартиру за 300 евро в месяц. Не в столице, а в небольшом городе. Такой подход выбрал Рубен Забальос — инвестор из Саламанки. За несколько лет он собрал портфель из более 200 квартир и стал заметной фигурой на рынке аренды.
Многие из квартир в портфеле Забальоса были полностью меблированы и иногда оснащены бассейном, гаражом и кладовой, что резко выделяло их на фоне обычных предложений рынка.
В разных публикациях называют две цифры: 148 и 138 контрактов за пять лет. Оба значения встречаются в материалах laSexta и других СМИ. Какое из них точное — неясно. Но суть не меняется: Забальос сдавал квартиры по фиксированной низкой ставке для семей в малых городах.
Всё началось с коммерческой недвижимости в центре Саламанки. Потом он перешёл на жилые объекты и стал выкупать целые пакеты квартир у фондов. По словам самого Забальоса, многие сделки стартовали с обычных звонков по объявлениям на Idealista. Дальше помогала выручка от других его компаний. Капитал и банковское плечо сделали своё дело.
Контраст с рынком
Согласно региональной прессе, средняя цена аренды жилья в Галисии в сентябре 2026 года достигала 9,9 евро за квадратный метр, а в Виго даже в бюджетном сегменте аренда превышала 650 евро в месяц. Это подчёркивает, насколько стратегия Забальоса отличалась от рыночных реалий региона.
В Испании не хватает жилья. По данным Банка Испании, с 2021 по 2025 год разрыв между построенными квартирами и новыми домохозяйствами достиг 750 тысяч объектов. В 2025 году сдали только 92 тысячи новых квартир — на 9% меньше, чем годом ранее. Давление на арендаторов и инвесторов растёт, особенно в туристических регионах.
Туристический сектор тоже меняется. По данным INE, в мае 2026 года на цифровых платформах размещалось 341 001 туристическая квартира — на 10,7% меньше, чем год назад. Забальос рассказывал, что часть его портфеля пришлось перевести из долгосрочной аренды в туристическую. Причина — проблемы с неплатежами и «инкиоккупация». В малых городах он всё равно делал ставку на стабильных арендаторов. Сезонный спрос там ограничен летом.
Поворот к продаже
В декабре 2025 года Забальос объявил на laSexta Xplica: почти все свои объекты он продаст в 2026 году. Причина проста. Другие бизнесы приносят больше дохода, а риски для арендодателей в Испании, по его мнению, только растут. Уже тогда он выставил на продажу 50 квартир в Галисии по средней цене около 100 тысяч евро за объект.
Этот шаг показывает главную проблему рынка: даже при грамотной стратегии и низких ценах инвестор не чувствует себя защищённым. Забальос открыто критиковал отсутствие юридических гарантий для собственников. Он связывал уход с рынка с невозможностью долгосрочного планирования. Его опыт — не универсальный рецепт. Но это яркий пример того, как региональные различия и законы влияют даже на крупных игроков.
Пока власти обсуждают меры поддержки арендаторов и застройщиков, частные инвесторы ищут новые ниши или уходят в другие сферы. Как и с предыдущими инициативами по снижению цен, реальный эффект для жителей малых городов зависит не от обещаний, а от условий рынка и готовности инвесторов брать на себя риски.
История Забальоса — не только о дешёвой аренде. Это пример того, как быстро меняются правила игры на испанском рынке недвижимости. Пока государство не предложит работающие механизмы защиты для собственников и арендаторов, такие эксперименты останутся редкостью. Для русскоязычных жителей Испании это сигнал: выгодные варианты есть за пределами крупных городов, но без поддержки закона на долгую стабильность рассчитывать не стоит.
