В Испании более 24 миллионов жилых объектов и почти все они принадлежат частным лицам. Однако влияние крупных собственников и компаний растет, а региональные различия становятся все заметнее. Разбираемся, кто контролирует жилье и что это значит для рынка.
В Испании почти каждый второй дом записан на человека, у которого нет другой недвижимости. Но за этим фасадом скрывается другая картина. Более миллиона квартир и домов уже контролируют компании и крупные держатели. Их влияние на рынок растет с каждым годом.
Данные Национального института статистики Испании (INE) по состоянию на 2024 год в основном посвящены вопросам рождаемости и туристического размещения, а не структуре собственности жилья.
Внутри этих групп распределение неравномерное. Более половины всех квартир и домов (52%) принадлежат тем, у кого только одна недвижимость. Еще 38% — у владельцев от двух до пяти объектов. А вот у тех, кто владеет более чем десятью квартирами или домами, всего 0,7% жилья.
Крупные держатели — отдельная история. В Испании их 26 897. На них приходится 1 040 955 объектов. Среди физических лиц с более чем десятью объектами — 178 365 квартир и домов. Из них 2 409 принадлежат всего 13 людям, у которых в собственности больше сотни объектов. Компании с таким же масштабом держат 562 513 объектов. Это больше половины всего жилья у крупных владельцев. Государственные структуры с более чем десятью объектами владеют 237 366 квартирами и домами.
Официальные данные о структуре собственности жилья в Испании требуют обращения к оригинальным таблицам Dirección General del Catastro, поскольку без них невозможно точно определить, как учитываются объекты и права собственности, а также какие автономии включены в статистику.
Но даже с учетом этих различий, в любой автономии Испании основная масса жилья остается у тех, у кого только одна квартира или дом. В Кантабрии таких 68%. На Балеарах — 53%. Если добавить владельцев двух-пяти объектов, на них приходится до 90% всего жилого фонда страны.
Есть важная деталь. Catastro считает только те объекты, которые зарегистрированы на одного владельца в пределах одной автономии. Если человек владеет квартирами в разных регионах, в региональной статистике он проходит как два разных собственника. Национальная база объединяет такие случаи. Это помогает точнее оценить концентрацию собственности.
Испанский рынок жилья всегда отличался высокой долей частной собственности. Это формирует особую культуру владения и передачи недвижимости по наследству. Но за последние годы компании и крупные держатели усилили свое влияние. Особенно это заметно в туристических регионах и мегаполисах. Цены растут. Аренда становится менее доступной. Новое строительство не всегда поспевает за спросом.
Параллельно, как сообщалось ранее, региональные различия в Испании проявляются не только в климате или инфраструктуре. Структура собственности на жилье тоже разная. В одних регионах доминируют мелкие владельцы. В других — компании и фонды.
EL PAÍS отмечает: Catastro — самая надежная база для анализа рынка. Она фиксирует каждого владельца и каждый объект. Это позволяет отслеживать реальные тенденции. Но и у этой системы есть ограничения. Например, не всегда можно точно узнать, сколько объектов у одного человека, если они разбросаны по разным автономиям.
В итоге, несмотря на доминирование мелких собственников, именно крупные держатели и компании задают новые правила игры. Их влияние особенно заметно там, где спрос высок, а предложений мало. Для обычных жителей это значит одно: доступность жилья все больше зависит не только от личных накоплений, но и от стратегий крупных игроков. Рынок становится менее предсказуемым. Роль государства и частных компаний в формировании цен и условий аренды только растет.
